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樓市復蘇上海路徑:庫存減少,冷熱不均

來源:21世紀經濟報道2020-12-10 13:48:29

“最近上海市場成交非常快,今年核心區域的市場均價漲幅13%以上。”這是一家高端豪宅中介近期要求業務員對外的統一說辭。

12月9日上午,劉忻(化名)又把幾套豪宅信息同時推送給微信里的幾個近半年內一直在看房的準買家。因應公司要求,她在編輯信息的開頭就附上了這句話。盡管劉忻微信里的儲備客戶有的會回應有的不回應,但劉忻近期推送信息的頻率都加大了,因為最近上海新房成交異常火爆,搖號一場接著一場,且每次都很快清盤。她預計二手房市場也會隨之起來,最近她確實成交了一套世茂濱江的二手房。

上海樓市最近火到什么程度呢?據一名近期準備買房的準客戶透露,12月8日,她參與了保利某項目的搖號,沒有搖到前面的號碼,結果當天兩小時即售罄。這名客戶此前已經參與了三四個項目的搖號,都無功而返,現在只好繼續認籌招商旗下的新項目。

自今年7月份以來,上海新房認籌的人數就出現猛漲,彼時多個樓盤放開“不能同時認籌”的規定,同一個時間段內,客戶只要資金充裕,均可以認籌多個項目。

樓市火爆的背后,是上海商品房新增供應的緊缺。中指院數據顯示,2020年1-11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應593.74萬平方米,同比下降11.7%。2020年11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應15.98萬平方米,環比下降76.8%,同比下降67%。11月,上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面積675.09萬平方米,環比下降5.3%,按照近6個月平均銷售情況,出清周期為7.63個月。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,今年上海房地產交易無論是一手房還是二手房、普通住宅還是豪宅,成交都不錯。這充分說明了市場需求量大,因此上海后續積極穩定市場的壓力尚存,應積極增加土地和商品房供應。

8月成市場拐點

與深圳樓市相似的一點是,上海近期買房“打新”的人非常多,不僅是因為一二手房價倒掛,也是因為購買需求集中釋放。

一位某樓盤在售項目的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者,上海樓市的拐點出現在8月,在7月就有很明顯的征兆。

今年疫情進入常態化防控后,樓市供應逐漸恢復,除了今年4月有32個樓盤入市之外,8月上海樓市一共有30個盤領到預售證,市場活躍度高漲。8月有多個盤認籌率超過100%,其中5個樓盤出現“千人搖”。

從上海最近3年來的二手房數據可見,上海平均每月成交2.2萬套左右;疫情緩解之后,從今年二季度開始,上海二手房的成交量一直維持在2.7萬套以上。9月份,二手房的成交量已經達到了3.2萬套以上,達到了2016年之后整個上海二手房成交峰值;10月,二手房的成交套數回落到2.8萬套,11月又回到3.2萬套的成交量。

二手房成交上升,不僅顯示了市場的購買力,也說明這是二套房潛在買家置換房產的一個途徑。在上海,很多人只有賣掉手中的第一套房子才能買第二套房子,而二手房的流動性增加,也推動了一手房的回暖。

由此,正如上述營銷負責人所言,明年上海還會有大量新項目入市,盡管整體供應呈現下跌態勢,但這樣的熱度會一直保持。預計一手房火熱的趨勢會一直延續到明年年初。他認為,2021年5月前都是一個在上海買房的窗口期。“上海樓市的熱度實際上是一直保持著的,甚至會延續到明年。”

上海中原市場分析師盧文曦分析認為,年底樓市溫度不減的因素有三,主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。

首先,房子不夠賣。通常來說,經過1年奔跑,需求釋放差不多了,年底供求趨弱,出現超高認籌率的現象不應該是普遍現象。但是今年情況的確有所不同,因為新房的確不夠賣了。今年上海新盤供應差不多678萬平方米,同比去年減少10%,但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米,去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售,這個周期差不多在11個月左右。由于預售制度、資金監管等因素影響,上海房企在上海建造房子的節奏開始跟不上銷售的節奏。

其次,買漲不買跌,房價上漲趨勢明顯。房價上漲趨勢和成交量釋放節奏同步,今年房價最低點就是3月份。4月后樓市成交量快速釋放,此后一直在高位盤整,房價自然也隨著成交量逐步向上。新房因為有限價因素,所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那么明顯。從中原二手房價格指數來看,從3月最低點到11月最高點,反彈幅度已經超過5%。大家普遍有買漲不買跌的心態,房價上漲趨勢那么明顯,所以急切入市的人也就越多。

最后,上海有動遷舊改助力。上海今年舊改力度非常大,年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。

冷熱不均的市場

事實上,上海房管局在2020年已經發放預售證超過200張。從2018年以來,連續三年都保持在這樣的水平。業內人士反映,上海今年1-11月成交142幅住宅用地,共計1374.89萬平方米,同比增長9.49%。加上今年上海土地供應量庫存保證,明年依然會有超過200張預售證入市。

嚴躍進指出,對于上海土地市場來說,今年有兩個特點。第一是供地節奏加快,供地規模明顯在放量。第二是內環等市區的土地供應和交易增加,也說明對于豪宅或高端市場是有利的。對于房企來說,重回上海拿地具有積極的作用,具有非常好的導向,也利好穩定投資和房地產市場。

隨著供應節奏的控制,上海的房價圈層也變得明顯。濱江均價接近13萬元/平方米;內環也已經達到10萬元/平方米左右,與中環房價相當。價格的差異,導致板塊冷熱不均。比如安亭在今年從2.5萬元/平方米左右的價格直接提升到4萬元/平方米左右,就是因為安亭板塊房價基數低。

年底樓市熱度依舊,雖然買家入市的心情急切,但是買房決策仍需冷靜。樓市整體溫度高不代表所有項目都一房難求。今年樓市最大特點是項目分化,即中環內認籌率要高于中環外的項目。但是,也不代表外環外項目就不好銷,中環內項目搶不到房。比如市區的地王項目,去化一般;徐涇的幾個項目去化還不錯,甚至有認籌人數創今年紀錄的樓盤,樓盤個體差異非常大。

同策研究院分析師謝夢嫻指出,11月一共有7個全新盤入市,新推盤涵蓋了剛需、改善、豪宅等樓盤,且可以看出在新盤市場上改善型和豪宅去化表現更好,剛需用戶可能會優先考慮置業二手現房。郊環外剛需型產品選擇多,但也有去化不足的情況出現,比如奉賢區新開的東原璞閱和禹洲天境,均屬于剛需樓盤,但由于周邊競品很多,所處位置周邊交通不便,不能滿足剛需用戶的通勤類需求,因此認籌率低,去化效果差。

今年10月,上海約有20次搖號開盤,約11個是300萬-500萬的中低價位盤。在這20個項目中認籌比不足100%的新盤13個,約占6成;其中有9個認籌比不到50%。還有部分認籌數不足的新盤,不用公證處搖號,比如中海臻如府。

盧文曦認為,雖然今年樓市表現不錯,頭部房企基本能完成銷售任務,但是對絕大部分房企來說,今年受疫情影響,任務完成度相當低。所以不排除一些房企為縮小目標差距做最后努力,集中在12月份開盤,用比較有親和力的價格換取銷售量。

不止上海,華東樓市也呈現冷熱不均。上海市場火爆的同時,近期環滬市場火熱程度有明顯下降。如11月嘉興成交量價齊跌,一手住宅成交2584套,新建商品住宅銷售面積為29.1萬平方米,環比下降23.0%。另據克而瑞數據顯示,11月蘇州樓市也呈現量價齊跌,商品住宅成交面積為64.1萬平方米,環比減少12.81%,同比減少15.42%;成交均價25795元/平方米,環比微跌3.87%。

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