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長租公寓暴雷“跑路”后 丟下的鍋該由誰背?

來源:第一財經2020-12-04 09:31:43

長租公寓暴雷背后,牽扯到的除了房東、租客、長租公寓企業外,可能還有第四方,就是為其提供租金貸的金融機構。

12月2日,自如APP的服務助手消息提示,簽約海燕計劃付款方式中,自如分期、輕松付于11月27日暫停使用,已簽海燕用戶不受影響,仍可正常還款。

租金貸的出現,改變了傳統租房“押一付三”的模式,長租公寓企業可以從金融機構獲得一整年的預付款,放大資金杠桿,搶占市場份額。對于資金并不寬裕的租客而言,租金貸也減輕了其租房壓力,這看似一舉兩得的事情因何被叫停呢?

上海大邦律師事務所高級合伙人張黔林認為,長租公寓引入租金貸的目的是利用來自金融機構的預付款來支持企業擴張。一些新興行業借助互聯網的優勢想在短期內達到規模效應,再用流量賺錢,因此提出貸款貼息等政策,吸引租客使用租金貸,但由于缺乏清晰的盈利模式,隱藏了一定的風險。

在這種模式中,長租公寓企業、房東、租客、金融機構之間,形成一個閉環。房東提供房源,銀行提供租金貸,租客從長租公寓手中租房子,并向金融機構按月還款,長租公寓企業是串聯起整條鏈的關鍵要素,一旦出現問題,其他三個環節都將受到影響。

“部分長租公寓熱衷以‘隱瞞真相’或‘改頭換面’的方式,誘導租客選擇租金貸方式,甚至以貼息方式給租客讓利,其最大的利益點在于租金貸可以快速實現長期租金一次性回款。其結果是,長租公寓平臺采用‘長收短付’方式,變相占用房東應得房租收益,甚至視為自身經營收入挪作他用,搶占房源實施不正當競爭。”中國政法大學知識產權研究中心特約研究員李俊慧表示。

李俊慧認為,歸根到底,長租公寓大力推動租金貸模式,一方面是有利可圖,另一方面是監管漏洞,潛在或不當收益空間巨大。

實際上,住建部等六部門早在2019年12月25日印發的指導意見中指出,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%。

“據我所知,指導意見中提到的租金貸比例沒有后續進行專門的核查通報,對租賃企業約束不大。但現在有要求租金貸的租金進入第三方銀行監管賬戶,我認為這將有效限制租賃企業濫用租金。實際上,租金貸并不是完全負面的,可以視作一種金融創新,但在后續推進過程中,企業如何使用這部分資金還要繼續做好規范和監管。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受第一財經記者采訪時表示。

長租公寓暴雷“跑路”后,丟下的鍋該由誰背呢?

12月2日,向長租公寓租客提供消費貸的微眾銀行發布公告提出,為受長租公寓暴雷影響被迫搬離公寓,并確認完成登記的客戶暫停扣款。剩余貸款本金將給予免息延期,在2023年12月31日之前,不扣款、不計息,不影響信用記錄。

張黔林認為,從三方關系而言,長租公寓企業是承租人,租客是次承租人,貸款公司是貸款人,租客是借款人,租客通過向貸款公司借款向長租公寓企業支付房租,事后再向貸款公司償還。所以長租公寓企業暴雷后,租客可以向長租公寓企業追究違約責任,但同時仍然有向貸款公司還款的義務。

李俊慧則認為,對于租金貸產生的風險,源頭上并不是租客失信行為所致,而是長租公寓企業不當運營所致。甚至從某種上來說,少數長租公寓有利用租金貸模式騙取銀行資金的傾向或風險。

“對于經營不善的長租公寓企業,出現租客已不實際租用房屋但依舊背負貸款的問題,致貸款本金及利息損失,不應由租客單方承擔。較為穩妥的方式是,由租客、房東、平臺和銀行,根據各自過錯或過失情況,按比例承擔分攤。”李俊慧告訴第一財經記者。

(記者 孫維維)

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